베트남 아파트, 에어비앤비 임대업 과연 수익률은 어떻게 될까

 동남아의 보석, 그곳은 바로 베트남.

 베트남이 동남아 여행지 중, 핫플레이스로 등극하면서부터, 외국인 관광객들을 유치하려는 베트남 관광청, 그리고 한국인 관광객들을 상대로한 각종 한국인 맞춤 서비스들까지, 베트남은 연일 관광객들을 위한 프로그램이 개발되고 있습니다. 그 중에서도 여행을 계획할 땐 가장 먼저 해결해야 할 것이 숙박인데요. 여행지에서 숙박이라고 하면 가장 먼저 연상되는 것이 아마 호텔일겁니다. 각종 커뮤니티 편의 시설부터, 치안과 아늑함까지, 호텔은 특히 가족여행객들이 가장 선호하는 숙박의 한 형태일텐데요. 요즘은 호텔말고도, 내 집 같이 즐길 수 있는 "호텔형 아파트" 에어비앤비가 각광을 받고 있답니다.

 

 에어비앤비는 초기 내 집의 잉여공간을 가치있는 공간으로 만들 수 없을까 하는 의문으로 시작되어, 홈스테이의 또 다른 형태로 발전했는데요. 시간이 지나며 에어비앤비는 건물 독채를 프라이빗하게 쓸 수 있는 공유숙박의 형태로 발전해왔습니다. 제가 살고 있는 호치민 이곳에서도, 에어비앤비를 찾는 여행객들과, 에어비앤비 창업을 꿈꾸는 예비 사업자들이 많이 있는데요. 오늘은 사업적인 관점에서 과연 베트남 호치민에서 에어비앤비 사업이 가치있는 사업인가에 대하여 조금 살펴보는 시간을 가지려 합니다.

 

 

 

 

 

 

1. 에어비앤비란 무엇인가?

 앞서 살펴봤듯, 에어비앤비란 "숙박공유"라는 새로운 패러다임을 제공한 미국 샌프란시스코의 한 기업의 이름입니다. 구체적인 수익구조를 살펴보자면 작게는  "내집을 타인에게 공유"해주며 임대료로 수익을 올리는 사업이며, 크게는 아파트, 혹은 별장등을 독채로 수요자에게 임대해주며 수익을 올리는 사업이라고 볼 수 있습니다. 현재 에어비앤비는 191개국가, 3만4천여 도시에 진출해 있으며, 누적 사용인원만 6천여만명에 달할 정도로 괜찮은 사업입니다. 물론, 에어비앤비를 위해 별도로 주택을 구매하지 않는다는 조건하에서 말이죠.

 

2. 베트남내 에어비앤비 현황

VNEXPRESS 내용 중 일부 발췌

 현재 베트남내 많은 도시에도 에어비앤비 사업이 활황입니다. 위 자료를 살펴보시면 베트남에서 에어비앤비 사업이 얼마나 활발하게 일어나고 있는지 알 수 있는데요. 베트남 현지 매체 VNEXPRESS에 따르면, 베트남내 에어비앤비 사업은 폭발적인 성장세를 보여주고 있으며, 얼마나 많은 사람들이 에어비앤비사업에 관심을 갖고 있고, 얼마나 많은 여행객들이 에어비앤비를 통한 숙박을 이용하는지 보여주고 있습니다. 개인적인 생각으로는 앞으로도 에어비앤비 공급물량은 신규 아파트 분양률에 맞춰서 향후 몇년 이상까지 계속 늘거나 주춤할것이라베 판단됩니다.

3. 에어비앤비의 사업성

  베트남에서 폭발적인 성장세를 보여줬던 에어비앤비, 그러나 대세에 편승하여 무턱대고 에어비앤비를 위한 사업을 벌일 것이 아니라, 지속가능한 사업성에 관해서는 많은 부분 고민을 해봐야 됩니다. 에어비앤비 사업성에 관해서는 비교적 최근까지 한국인 남성 관광객들에게 인기를 끌었던, "호치민 7군 선라이즈시티 센트럴 타워"의 사례를 들어, 한번 살펴보도록 합시다.

호치민 7군 선라이즈 시티 센트럴타워

 호치민 7군 선라이즈 시티 센트럴 타워의 경우, 현지 부동산 사이트에 올라온 임대료는  다음과 같습니다.

 대다수 한국인들의 경우에 비춰 봤을 때, 에어비앤비 사업을 위해, 아파트를 매입하는 경우는 "극히" 드묾으로, 매매 가격까지는 살펴보지 않겠습니다. 실제로, 현재 선라이즈 시티에서 에어비앤비 사업을 하고 계신분들 중에 "자가"형태로 주택을 소유하고 계신분은 거의 없다고 봐도 무방합니다. 먼저 원룸 가격은 한달 임대료만으로 85만원, 다음 투룸, 쓰리룸 순서로 100만원, 150만원으로 가격이 점점 올라가는데요. 통상 아파트 렌트의 경우, 2개월분 월세를 디파짓의 개념으로 걸어 놓기 때문에, 실제 사업을 진행하기 앞선 작업으로 들어가는 비용은 원룸 235만원, 투룸 300만원, 쓰리룸 450만원이 되겠습니다.

(상기 금액은 청소,세금,관리비 등등 기타잡비가 불포함된 가격입니다.)

 그럼 보다 더 정확한 사업성 검토를 위해, 현재 각 컨디션 별 숙박료를 알아보겠습니다. 많은 부분 생략되긴 했으나, 큰틀에서 비교를 위해, 현재 에어비앤비에 등록된 숙박 업체 중, 몇군데를 랜덤으로 뽑아봤습니다. 가격 비교를 위해 가급적 지금으로 부터 빠른 시점으로 가예약으로 가격을 알아봤고, 제가 글을 쓰는 시점은 6월으로 비수기에 해당함을 미리 알려드립니다. 먼저 원룸의 경우입니다. 현재 가장 인기 있는 호스트의 원룸 매물은 1박 약 55,000원의 요금으로 숙박요금을 받고 있는 모습입니다. (우리에게 익숙한 원화로 찾아본 정보기 때문에 실제 결제단계에서는 요금이 다소 증액 될 수 있음을 알려드립니다.)

  상기 금액 중 에어비앤비를 통해 빠져나가는 수수료가 약 10%로 결국 내 손에 쥘 수 있는 금액은 50,000원이 되겠네요. 그렇다면 각종 공과금을 제외했을 때 손익분기점은 17일이 됩니다. 정확하게 17일이 예약이 되어야지만, 월세를 건질 수 있다는 이야기인데요.  한달 30일 기준 공실없이 방이 계속 나가줘야만 수익은 65만원이 되겠습니다. 

 다음은 투룸의 경우입니다. 선라이즈 투룸과 쓰리룸은  한국 남성 관광객들이 주를 이루고, 현재는 비수기이기 때문에, 가격이 원룸보다 낮아져 있는 상황입니다. 투룸이 원룸보다 싼 이유를 설명을 하려다 보니, 단순 가격비교에도 주관이 개입될 수 밖에 없네요. 투룸의 경우, 현재 기준 금액 49,000원, 즉 수수료를 제한 금액은 약 44,000원에 근접합니다. 그럼 23일이 방이 나가야만 손익분기점에 도달하고, 한달기준 공실없다는 가정하에 수중에 쥘 수 있는 돈은 약 31만원이 되겠네요.

 마지막으로 쓰리룸입니다. 쓰리룸 호스트의 경우 58,000원의 요금을 올려뒀습니다. 마찬가지로 수수료를 제한 금액은 약 52,000원이 되겠고, 약 29일을 돌려야지만이 월세가 나오네요. 이 경우 남는게 없겠습니다.

 

 여기에 포함 되지 않은 각종 공과금이나 청소 용역등 인건비를 더하면, 재임대를 놓는 형태의 에어비앤비는 투자대비 수익이 극악에 근접해, 전혀 사업타당성이 없다고 볼 수 있습니다.

 

 그럼 에어비앤비 사업에 한창 열올리고 있는 한국인 호스트들은 도대체 무슨 생각일까요??

베트남 관련 대형카페 게시글 중 일부

 한국인 호스트들은 편리함을 미끼로, 에어비앤비에 본인 매물을 등록하지 않거나, 일부 가격을 조정하여 올려놓는게 일반적입니다. 예를들어, 비수기때 쓰리룸을 사이트에 6만원에 올려 놓는다면, 블로그나 다른 카페 홍보물의 경우 13만원 정도로 올려 놓는게 일반적이죠. "같은 주택이, 숙박료가 2배이상 차이나는데, 도대체 누가 비싼 돈 주고 묵냐?" 물으신다면, 바로 한국분들이 그렇게 많이들 묵으십니다. 일상 탈출, 혹은 색다른 재미를 위해 베트남엔 왔는데, 말도 안통하고, 아는 사람 하나 없으니, 결국에 찾게 되는건 한국인들이지만, 말이 통한다는 이유, 혹은 또 다른 옵션이 추가된다는 이유로 그렇게 많이들 묵고 계십니다. 많은 남성이 에어비앤비로 단독 아파트를 찾는 경우는, 일반 호텔엔 혼숙이 불가능하니, 편안하고 프라이빗한 환경속에서 베트남 아가씨들과 불타는 밤을 보내기 위한 경우가 아주 많기 때문이죠. 실제로 한국인 호스트들의 경우, 에어비앤비만 하는게 아니라, 중년 남성들을 위한 유흥서비스를 겸하는 경우가 많습니다.

 

 본디, 에어비앤비 업자들은 가격을 묻는 댓글엔, 답변 대신 카톡을 남기며 문의 달라고 하는게 아주 일반적이나, 그 와중에 급했는지 가격까지 남겼던 어떤 게시물엔, "특가행사"로 내놓은 가격이 투룸 70불, 쓰리룸 100불이었습니다. 일반금액은 80불, 100불 순이었구요.

 

4. 성장세에 있는 에어비앤비의 숨은 비밀

 앞서 살펴봤듯, 재임대를 통한 에어비앤비는 수익성이 그다지 높지 않습니다. 아니, 높지 않은 수준에서 머무는게 아니라, 오히려 가진 돈 까먹고, 한국행이 앞당겨 질 뿐이죠. 그럼에도 불구하고, 에어비앤비가 성장세에 있는건 본문속 여러번 등장한 "재임대"라는 단어에서 답을 찾을 수 있습니다. 여기에 앞서 베트남의 부동산 상황을 간략하게 살펴봐야 될 필요가 있는데요. 여유가 있는 베트남인 대다수는 은행에다 돈을 묻지 않고, 땅이나 아파트를 사는 경우가 아주 많습니다. 베트남은 아직 개도국을 벗어나지 못했지만, 국민 60%이상이 2~30대로서 젊은 나라이고, 계속해서 빠른 성장세를 보여주는 나라기 때문에, 중산층들이 찾는 부분은 부동산 밖에 없거든요. 문제는 이렇게 투자 목적으로 구입한 주택을 빈집으로 가만히 두느냐 인데, 보통은 월세를 주거나, 부지런한 경우 인테리어, 가구등을 갖춰서 에어비앤비로 돌리는게 일반적인 형태라고 볼 수 있겠습니다. 아마 주택 자가보유자가 하는 에어비앤비가 월세내면서 재임대를 주는 사업자보단 훨씬 이득이 크겠죠? 따라서, 에어비앤비는 전도유망한 사업엔 틀림없으나, 그것이 한국인에게 해당하는지는 글쎄, 많이 생각해봐야 할 문제입니다.