올해 상반기 서울·지방 아파트 가격 양극화

올해 상반기 서울과 지방의 아파트 가격은 서로 양극화가 두드러졌다. 

올해 상반기 서울의 아파트 매매가격은 상승했고 지방은 하락세가 이어졌다.

24일 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 올해 상반기 서울 아파트값은 0.55% 올랐다.

전국 광역 지방자치단체 가운데 상승 폭이 가장 컸다.

전국 기준 아파트 가격은 0.65% 하락했고 지방은 0.98% 떨어졌다.

올해 상반기 아파트 가격이 오른 광역 지자체는 서울과 강원(0.5%), 인천(0.21%), 전북(0.04%) 등 4곳뿐이다.

수도권인 경기도도 용인시 처인구(0.01%)와 수원시(0.05%), 김포시(0.34%) 등만 올랐고 전반적으로 지난해 말보다 아파트값이 하락했다.

입주 물량이 적체되고 있는 세종시는 올해 상반기에만 4.85%가 떨어져 하락폭이 가장 컸다.

대구시는 올해 상반기에만 2.56% 하락해 세종시에 이어 하락률 2위를 기록했다.

서울에서 상반기 최고 상승률을 기록한 곳은 성동구로 1.82%의 상승률을 기록했다.

서울 평균의 3배가 넘는 상승률을 기록하며 상승폭을 견인했다.

다음으로 용산구가 1.52%, 마포구가 1.43% 오르는 등 서울 도심의 준상급지로 인기가 높은 ‘마용성’ 지역의 강세가 두드러졌다.

젊은 층의 유입이 많은 광진구는 1.23% 올랐고, 영등포구 또한 0.88% 상승했다.

강남권에서는 송파구가 상반기 1.47% 올라 강남3구 중에서 가장 큰 폭으로 올랐고, 서초구는 1.25%, 강남구는 0.8%의 상승률을 보였다.

그에 비해 도봉구는 0.81% 하락해 서울 25개 구 가운데 하락 폭이 가장 컸다. 

강북구가 0.48%, 노원구가 0.45% 각각 내리는 등 중소형 아파트가 밀집한 '노도강' 지역의 약세가 두드러졌다.

이어 구로구가 0.14% 내리고, 금천구 0.07%, 관악구 0.06% 각각 떨어지는 등 '금관구'(금천·관악·구로구)도 일제히 하락했다.

하반기에도 아파트·주택 가격 상승

하반기에는 주택 가격이 오를 것이란 전망이 우세하다. 

부동산R114는 지난달 24일부터 지난 5일까지 전국 1028명을 대상으로 ‘2024년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 10명 중 3명 이상(3.6명)이 하반기 주택 매매가격이 상승할 것으로 전망했다.

직전 조사에서 상승 응답이 하락 응답을 2년 만에 역전했으며 이번 조사에서는 상승(36%)과 하락(21%) 사이 격차가 더 벌어졌다.

다만 직전 조사와 마찬가지로 보합에 대한 전망이 4명 주순으로 여전히 많았다.

매매 전망과 달리 임대차 가격에 대한 답변은 상승 전망이 하락 전망을 크게 압도했다. 

전세 가격은 상승 응답이 42.8%, 하락 응답이 13.33%로 상승 비중이 3배 이상 많았다. 

월세 가격 전망도 상승 응답이 44.75%, 하락 응답이 9.82%로 4.6배 정도 많은 것으로 나타났다. 

최근 들어 수요 대비 전세물건 부족 현상이 심화되면서 상대적으로 신축 공급이 부족한 아파트 시장을 중심으로 전월세 가격의 추세 상승이 예견되는 분위기다. 

매매가격 상승 응답자 다수는 ‘핵심 지역의 아파트 가격 상승(32.05%)’을 이유로 선택했다. 

올해 들어 서울 강남 권과 마용성(마포·용산·성동구) 등의 한강 벨트를 중심으로 신고가 거래가 늘어나면서 외곽지 중심으로 거래량은 물론 가격도 회복세에 들어갔기 때문으로 분석된다. 

그 다음으로는 ‘기준 금리 인상 기조 변화(23.56%)’를 주요 이유로 선택했다.

한국은행 기준금리가 2023년 2월 이후 1년 이상 연 3.5% 수준에서 동결됐고, 미국도 2023년 9월 이후 1년 가까이 연 5.25~5.5%로 동결돼 하반기 금리 인상 사이클 종료(인하) 기대감이 커졌기 때문이다. 

그 다음으로는 급매물 위주로 실수요층 유입 (11.23%), 아파트 분양시장 활성화(9.32%), 서울 등 주요 도심의 공급부족 심화(7.40%) 등을 선택했다.

이 외에도 전세가격이 오른다고 응답한 440명 중 30.91%는 매수심리 위축으로 전세수요가 증가할 것으로 예상했다.

수도권 주요지역 위주로 회복된 가격에 대한 부담감과 과거 대비 높은 대출 금리 등으로 위축된 매수심리가 상대적으로 전세 수요를 늘려 가격 상승 압박을 높일 수 있다는 의미다. 

그 다음으로는 임대인의 월세 선호로 전세물건 공급 부족(19.55%), 서울 등 주요 인기 지역의 입주물량 부족(19.55%), 청약을 위한 일시적 전세 거주 증가(12.05%), 월세가격 오름세에 따른 전세가 상승 압력(10.68%) 등으로 나타났다.

정부, 지자체와 신속 인허가 방안 모색

국토교통부는 24일 제2차 주택 건설사업 인허가 협의회를 열고 주택 건설사업 인허가 지연을 개선할 방안을 논의했다고 밝혔다.

이번 회의는 지난해 10월 1차 협의회 이후 9개월 만이다.

착공·준공과 달리 2∼3년 후 주택 공급을 가늠할 수 있는 인허가 실적이 좀처럼 개선되지 않자 국토부가 17개 시·도 주택정책 담당자들을 소집한 것이다.

올해 1∼5월 주택 인허가 물량이 작년 같은 기간보다 24% 감소한 가운데 사업 현장에서는 인허가 지연을 사업이 늦어지는 원인 중 하나로 꼽고 있다.

이날 국토부는 주택 건설사업, 정비사업 인허가 지연이나 사업 차질 발생 사례를 조사해 지방자치단체에 공유하고, 유사 사례가 발생하지 않도록 해달라고 당부했다.

인허가는 지자체가 법정 기준을 초과한 과도한 기부채납을 요구하거나 용적률 인센티브를 충분히 부여하지 않는 경우 지연되고 있었다.

법정 기준보다 강화된 건축기준을 요구해 사업비가 증가하거나, 정비사업 공사비 검증 대상이 아님에도 검증 결과를 요구해 인허가와 착공이 지연되는 사례도 있다.

분양가 상한제 적용지역이 아님에도 입주자 모집 승인 때 분양가 조정을 요구하거나, 인근 주민 민원을 이유로 임대주택 사업을 거부하는 사례, 법적 근거 없이 건축물 층수 또는 세대 수를 제한해 인허가가 지연된 사례도 조사됐다.

지자체 참석자들은 인허가 처리 기간을 크게 단축하기는 어렵다는 의견을 제시했다.

주택 건설사업과 정비사업 인허가 전 각종 심의와 관계기관 협의를 거쳐야 하고, 심의 결과를 반영한 설계 변경과 재심의에도 상당 기간이 소요되기 때문이다.

이달 17일 시행된 개정 주택법에 따라 인허가 의제(주된 인허가를 받으면 관련 인허가를 함께 받은 것으로 간주) 및 통합심의가 의무화됐다.

이로 인해 인허가 기간을 어느 정도는 단축할 수 있으나 환경영향평가, 재해영향평가, 교육환경영향평가, 문화재 조사 등은 따로 받아야 해 인허가 심의가 지연된다고 지자체들은 설명했다.

이들은 인허가 의제 및 통합심의 대상을 확대하는 등 사업 승인 관련 제도를 전반적으로 개선할 필요가 있다고 건의했다.

국토부 관계자는 “민간 부문의 주택공급 확대를 위해서는 신속한 인허가 처리가 가장 중요한 선결 조건”이라며 “오늘 논의된 제도 개선 사항을 면밀히 검토해 신속히 추진할 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

국토부는 앞으로 지자체 협의회를 수시로 개최해 주택건설사업 및 정비사업 인허가 현황과 지연 사례를 점검할 계획이다.

실제 인허가 업무를 처리하는 기초 지자체가 참석하는 '기초 지자체 인허가 협의회'는 다음 달 수도권을 시작으로 권역별로 개최한다.

정부가 다음 달 발표하는 주택 공급대책에는 인허가 걸림돌을 해소할 방안도 담길 것으로 보인다.